Qualification de terrain à bâtir dans le cadre d’une ZAC multi-sites / QPC n°2026-1206 du 19 juin 2026

Qualification de terrain à bâtir dans le cadre d’une ZAC multi-sites : le Conseil constitutionnel valide sous réserve l’interprétation par la Cour de cassation du 2° de l’article L.322-3 du code de l’expropriation (QPC n°2026-1206 du 19 juin 2026). 

La qualification de terrain à bâtir a une importance déterminante sur la valeur du terrain et donc sur le montant de l’indemnité d’expropriation. 

L’article L.322-3 du code de l’expropriation dispose que sont qualifiés de terrains à bâtir les terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête publique ou la déclaration d’utilité publique, sont 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par le document d’urbanisme en vigueur et 2° desservis par les divers réseaux, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Le 2° de cet article précise que, lorsque lesdits terrains doivent faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, cette dernière condition s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone couverte par cette opération.

La Cour de cassation considère que ce principe vaut également dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) multi-sites (Cass. 3^e civ., 27 mai 2021, n°19-25.939). 

Cette dernière a ainsi censuré une cour d’appel qui avait apprécié la capacité des réseaux à l’échelle d’un seul secteur d’une ZAC multi-sites et non au regard des besoins de l’aménagement d’autres secteurs, situés pour certains à l’extrémité de la commune et n’ayant pas vocation à être desservis par les mêmes réseaux (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n°22-10.143).

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) dirigée contre cette interprétation jurisprudentielle de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, le Conseil constitutionnel l’a jugée conforme à l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC). 

Il a toutefois précisé que, dans le cas où les différents sites de la ZAC n’ont pas vocation à être desservis par les mêmes réseaux, leur dimension doit être appréciée à l’échelle de chaque site ou de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservi par les mêmes réseaux. 

Cette réserve devrait ainsi empêcher que la solution retenue par la Cour de cassation dans son arrêt n°22-10.143 précité ne se reproduise.